عقارات موسكو رهينة تقلبات النفط... نحو تجاوز الركود

أنهت سوق العقارات في العاصمة الروسية  موسكو عام 2018، وسط ارتفاع ملحوظ للطلب وزيادة طفيفة للأسعار، متجاوزة بذلك حالة الركود التي عانت منها منذ عام 2015 تحت وطأة تدني أسعار النفط  والعقوبات الغربية المفروضة على روسيا بسبب الوضع في أوكرانيا. 

وبذلك ارتفع متوسط سعر المتر المربع في عقارات موسكو بما يعادله بالعملة الروسية في ديسمبر/كانون الأول الماضي بنسبة 3.4% مقارنة بالشهر ذاته من عام 2017، ليبلغ 172 ألف روبل (2600 دولار تقريبا وفق سعر الصرف السائد في ذلك الوقت).

ولكنه سجل في الوقت نفسه تراجعا بنسبة 8.3% بما يعادله بالدولار، وذلك جراء فقدان الروبل نحو 20% من قيمته أمام العملة الأميركية في العام الماضي.

ومع تعافي مؤشرات الاقتصاد الروسي وتجاوزه مرحلة الركود بعد التوصل إلى اتفاق خفض إنتاج النفط بين الدول المنتجة داخل منظمة "أوبك" وخارجها، وإقدام المصرف المركزي على الخفض التدريجي لسعر الفائدة الأساسية، بات الرهن العقاري هو المحرك الرئيسي لانتعاش الطلب على العقارات في العام الماضي.

وفي أكتوبر/تشرين الأول الماضي، سجلت سوق الرهن العقاري الروسية رقما قياسيا جديدا، إذ تم خلال ذلك الشهر وحده منح نحو 141 ألف قرض بقيمة إجمالية نحو 300 مليار روبل (أكثر من 4 مليارات دولار).

ويقول نائب رئيس اتحاد الوسطاء العقاريين في روسيا، قسطنطين أبريليف، في حديث لـ"العربي الجديد": "لم يكن عام 2018 سهلا، ولكن نتائجه جاءت إيجابية.

أدى خفض سعر الفائدة الأساسية إلى ارتفاع حصة الرهن العقاري بالسوق إلى أكثر من 50% على المستوى العام، وإلى أكثر من 60%لمائة في السوق الأولية للمباني الجديدة التي ازدادت جودتها فيما يتعلق بتوفير البنية التحتية والتكنولوجية اللازمة للمشترين".

وعملت سلطات بلدية موسكو جاهدة على تحسين البنية التحتية ومد وشبكة مترو الأنفاق إلى المناطق الواقعة خارج طريق موسكو الدائري، والتي شهدت أيضا ارتفاعا ملحوظا في الأسعار بعد توصيل المترو إلى منطقة "موسكو الجديدة" غربي العاصمة في نهاية الصيف الماضي.

ويشير أبريليف إلى أن الأسعار في موسكو ازدادت بنحو 4%، وتم تجاوز مرحلة الركود، وتقلصت الفجوة بين العرض والطلب.

لكنه مع تشديد العقوبات الأميركية بحق روسيا وتنامي التوترات الجيوسياسية وتراجع قيمة الروبل وتهاوي أسعار النفط التي لم يكتب لها أن تعود إلى مستوى 100 دولار للبرميل، اضطر المصرف المركزي الروسي إلى رفع سعر الفائدة الأساسية مرتين من 7.25% إلى 7.5% أولا، ثم إلى 7.75% في نهاية العام.

إلا أن أبريليف يستبعد احتمال تأثير رفع سعر الفائدة على الطلب على العقارات في حال ازدادت معدلات التضخم، ولكنه يؤكد في الوقت نفسه أن السوق قد تتأثر سلبا متأخرة، مثلما تأخرت في التعافي بعد ارتفاع أسعار النفط.

وبدوره، أرجع تقرير صدر عن مركز "مؤشرات سوق العقارات" في ديسمبر/كانون الأول الماضي، ارتفاع الطلب في الأشهر الماضية إلى ترقب انتهاء فترة أسعار الفائدة المتدنية، ودخول أصحاب المدخرات بالدولار الأميركي إلى السوق.

وأشار التقرير إلى أن الزيادة الطفيفة لأسعار العقارات في عام 2018 سيليها التراجع في عام 2019، ولا سيما لأسعار العقارات الفاخرة، على أن تبلغ نسبة الانخفاض ما بين 15% و20% بنهاية عام 2020، ثم تعود إلى الارتفاع بعد استنفاد الفائض في المعروض.

لكن صحيفة "كومسومولسكايا برافدا" الروسية، توقعت يوم الجمعة الماضي، استمرار أسعار العقارات في التعافي خلال العام الجديد. ونقلت الصحيفة عن كبير محللي إدارة التحليل والتسويق الاستراتيجي في مصرف "بروم سفياز بنك"، دميتري موناستيرشين، قوله: "قد يزداد متوسط أسعار العقارات في سوق موسكو الأولية بنسبة 8%، مدفوعا بعوامل الاقتصاد الكلي، ومن بينها تراجع الروبل وتسارع وتيرة التضخم وزيادة أسعار الفائدة على القروض الممنوحة لشركات البناء".

يذكر أن وتيرة ارتفاع أسعار العقارات في موسكو بدأت في الازدياد في العقد الأول من القرن الـ21، مدفوعة بارتفاع أسعار النفط وتحول العاصمة الروسية إلى مركز اقتصادي عالمي.

لكن بعد عام 2005، تحولت هذه السوق إلى "فقاعة"، إذ لم يعد معدل ارتفاع الأسعار يتناسب مع القوة الشرائية الفعلية لأغلبية السكان، بعد أن تجاوزت حاجز 5 آلاف دولار للمتر المربع.

إلا أن الأزمات الحالية الناجمة عن تدني أسعار النفط والعقوبات الغربية، بدأت تعيد عقارات موسكو تدريجيا إلى مستويات تعكس أوضاع الاقتصاد الروسي بواقعية أكبر.